رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین می دهد. عقد رهن موجد حق عینی تبعی است و از سوی راهن لازم و از سوی مرتهن جایز شناخته می شود. عقد رهن بین طلبکار و راهن واقع می شود و به موجب آن مال مدیون وثیقه طلب قرار می گیرد بنابراین باید آثار آن محدود به دو طرف عقد باشد، چون برای طلبکار نسبت به عین مرهونه ایجاد حق عینی می کند، معامله ملک در رهن منوط به حفظ حقوق مرتهن می شود.

این آثار محدود به رابطه قراردادی نمی شود،  برای مرتهن نسبت به مورد رهن حق تعقیب و در برابر سایر طلبکاران برای مدیون حق تقدم به وجود می آورد و اگر از اداره ثبت اسناد و املاک وضعیت ملک استعلام شود سند رهنی است و تنها با پرداخت طلب مرتهن از این ملک فک رهن می شود.

در ادامه این مقاله به اثرات خرید ملک در رهن، رای وحدت رویه و…خواهیم پرداخت با ما، بنیاد حقوقی میراث همراه باشید.

خرید ملک در رهن

مطابق ماده ۷۹۳ قانون مدنی «راهن نمی تواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن.»

وضعیت حقوقی معامله ملک در رهن از جمله موضوعات مورد اختلاف در منابع فقهی و حقوقی و به تبع رویه قضایی است که سابقه طولانی داشته و کتب و مقالات و همچنین آراء بسیاری در این زمینه به رشته تحریر در آمده است و هر چند تقسیم‌ بندی‌ های گوناگونی از انواع و اقسام معامله ملک در رهن و ضمانت اجرایی آنها به دست آمده است، اما آنچه مورد اتفاق است و در ماده ۷۹۳ قانون مدنی و رای وحدت رویه شماره ۶۲۰ ـ ۱۳۷۶/۸/۲۰ نیز به آن تصریح گردیده، این است که صرفاً اعمالی که منافی حقوق مرتهن است منوط به اذن مرتهن می‌باشد.

تصرفات ناقل مانند معامله ملک در رهن به ویژه در مورد اموال منقول دسترسی مرتهن به مال مرهونه را دشوار می کند به همین دلیل معاملات غیر نافذ است، قانونگذار در ماده ۲۴ قانون دریایی نیز معامله ملک در رهن را غیرنافذ دانسته است و حتی اگر معامله ای هم انجام شود سند  جز با فک رهن قابل انتقال نیست. معامله ملک در رهن در مورد اموال غیرمنقول هم طبق نظر مشهور و رای وحدت رویه شماره ۶۲۰ هیات عمومی دیوان عالی کشور غیر نافذ است در نتیجه فروش یا انتقال سرقفلی عین مرهونه منوط به اذن مرتهن است. 

راجع به مفهوم «عدم نفوذ اینگونه اعمال و آثار و مصادیق اعمال منافی حقوق مرتهن در رابطه بین راهن و مرتهن ثالث» نیز اختلاف نظر وجود داشته و نظرات متفاوتی در این خصوص ارائه شده است.

آیا با اجازه معامله ملک در رهن، حق مرتهن از بین می رود؟

هنگامی که شخصی قصد خرید ملک در رهن را دارد، حتی اگر این خرید با اجازه مرتهن واقع شود نظر دکترین حقوقی و قانون درباره چنین معامله ای این است که: « در جایی که انتقال مورد رهن به اذن یا اجازه مرتهن واقع شود، رضای مرتهن به معنی سقوط حق رهن نیست. بنابراین راهن همچنان مدیون است و برای وصول طلب باید اقامه دعوا به طرفیت او باشد و اجراییه نیز علیه او صادر گردد اما اگر مدیون بدهی را نپردازد عین مرهون با رعایت تشریفات ماده ۳۴ قانون ثبت به فروش می‌رسد در واقع وضع خریدار در این فرض مانند کسی است که مال خود را رهن دیگری قرار داده است.»

پس اگر شخصی ملک در رهن را خریداری نماید و نتواند فروشنده را الزام به فک رهن و تنظیم سند به نام خود نماید، ملکی که خریده است به دلیل رهنی بودن بابت طلب فروشنده توسط دادگاه فروخته و طلب مرتهن وصول می شود.

دعوای الزام فروشنده مال مرهونه به فک رهن با پرداخت حقوق مرتهن

از آنجا که در مورد شخصی که اقدام به خرید ملک در رهن نموده است، به دلیل در رهن بودن ملک امکان انتقال سند رسمی به او تنها زمانی ممکن است که  ملک در رهن، فک رهن شود.  خریدار می تواند دعوای الزام فروشنده مال مرهونه به فک رهن را به دادگاه تقدیم و الزام به  تنظیم سند با فک رهن را مطالبه کند.

در این حالت، این دعوا به لحاظ اینکه با تحقق عقد رهن، مالکیت عین مال کماکان متعلق به راهن است و مرتهن صرفاً به تبع طلب خود، نسبت به عین مرهونه، حق عینی تبعی دارد و چنانچه این حق به نحوی از انحاء تأمین و تأدیه طلب مرتهن مراعات شود، عمل حقوقی انجام شده مانند معامله ملک در رهن توسط راهن منافاتی با حقوق مرتهن نخواهد داشت قابل استماع است.

و از آنجا که بر اساس اصل نسبی بودن اثر عقود حسب ماده ۲۳۱ ق.م، قرارداد منعقده بین خریدار و فروشنده با حفظ حقوق مرتهن، مشمول اصل صحت و اصل لزوم در رابطه بین طرفین آن بوده و از حیث تحلیلی ماهیت آن نوعی تعهد به فعل ثالث است که نه تنها منافی حق عینی مرتهن بر استیفای حق خود از عین مال نبوده و تأثیر سوئی بر آن ندارد، بلکه این دعوی به نحوی متضمن تأیید حق مرتهن و تعجیل در تأدیه آن نیز می‌باشد و بر این اساس، حقوق مرتهن در هر حال رعایت شده و دعوای الزام فروشنده به فک رهن، منافاتی با حقوق مرتهن نخواهد داشت.

رای وحدت رویه ۸۲۳ دیوان عالی کشور

با توجه به حدوث اختلاف در وضعیت حقوقی معامله ملک در رهن دیوان عالی کشور در راستای تنظیم و تنسیق روابط بین اشخاص در جامعه و با عنایت به مصالح عمومی در تفسیر مفاد ماده ۷۹۳ ق.م باید آن را حمل بر معنایی بنماید که ضمن مراعات حقوق مکتسبه مرتهن، با اراده عقد در رابطه بین طرفین، صحت عمل حقوقی را در برداشته باشد.

“نظر به اینکه با تحقق عقد رهن، مالکیت عین، کماکان متعلق به راهن است و مرتهن به تبع طلب خود نسبت به عین مرهونه، حق عینی دارد و به استناد این حق، می‌تواند از محل فروش آن با رعایت تشریفات قانونی طلب خود را استیفاء نماید، چنانچه حقوق مرتهن به نحوی از انحاء، تأمین یا طلب وی تأدیه شود، انجام بیع نسبت به عین مرهونه توسط راهن، منافاتی با حقوق مرتهن و ماده ۷۹۳ قانون مدنی و رای وحدت رویه شماره ۶۲۰ ـ ۱۳۷۶/۸/۲۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور ندارد و دعوی الزام به فک رهن به طرفیت فروشنده مال مرهونه قابلیت پذیرش را دارد. بنا به مراتب، رأی شعبه پنجاه و دوم دادگاه تجدیدنظر استان تهران که با این نظر انطباق دارد با اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص داده می‌شود و طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات و الحاقات بعدی در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاه‌ها و سایر مراجع اعم از قضایی و غیر آن لازم‌الاتباع است.”

خرید ملک اعم از آنکه به قصد سرمایه گذاری انجام شود یا استفاده شخصی، نیازمند این است که شخص واسطه اطلاعات حقوقی زیادی داشته باشد و مورد اعتماد باشد. 

برای دریافت کلیه خدمات حقوقی، می‌توانید از طریق بخش “خدمات”  با ما در ارتباط باشید.