قانون زمین شهری در تاریخ 1366/06/22 در یک دسته بندی کلی انواع اراضی محدوده شهرها و شهرک ها را به اراضی شهری، اراضی موات شهری، اراضی بایر شهری و اراضی دایر تقسیم نمود، هدف این قانون فراهم نمودن زمینه لازم جهت اجرای اصل ۳۱ و نیل به اهداف مندرج در اصول ۴۳ و ۴۵ و ۴۷ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران برای تامین مسکن و تاسیسات عمومی است.

به موجب این قانون و آیین نامه اجرایی مرجع تشخیص نوع زمین وزارت مسکن و شهرسازی است، در ادامه این مقاله به این موضوع خواهیم پرداخت با ما، بنیاد حقوقی میراث همراه باشید.

زمین شهری و انواع آن

اراضی شهری: زمین هایی است که در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها و شهرک ها قرار گرفته است.

اراضی موات شهری: زمین‌هایی است که سابقه عمران و احیا نداشته باشد زمین‌های مواتی که علیرغم مقررات قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری، بدون مجوز قانونی از تاریخ 1358/04/05 به بعد احیا شده باشد همچنان در اختیار دولت می باشد.

اراضی بایر شهری: زمین‌هایی است که سابقه عمران و احیا داشته و به تدریج به حالت موات برگشته اعم از آنکه صاحب مشخصی داشته و یا نداشته باشد.

اراضی دایر: زمین‌هایی است که آن را احیا و آباد نموده‌اند و در حال حاضر دایر و مورد بهره‌ برداری مالک است زمین‌های دایر مشمول این قانون صرفاً کشاورزی یا آیش اعم از محصور یا غیر محصور می‌باشد در این زمین‌ها شرط آن است که بهره‌ برداری قالب از آنها زراعت باشد و شامل عرصه و اعیان باغ‌ها و تاسیساتی که عرصه آنها متناسب با اعیانی باشد نمی‌گردد.

اراضی دایر استثنائاتی نیز دارد که عبارتند از:

اراضی دایر کشاورزی ایستگاه‌های تحقیقاتی متعلق به وزارت کشاورزی

اراضی مزروعی دانشکده‌های کشاورزی و دامپروری و دامپزشکی و هنرها و هنرستان‌های کشاورزی که مورد تایید وزارت مسکن و شهرسازی باشد.

نحوه خرید و تملک اراضی شهری

به موجب ماده ۶ قانون زمین شهری کلیه زمین‌های موات شهری اعم از آنکه در اختیار اشخاص یا بنیادها و نهادهای انقلابی دولتی یا غیر دولتی باشد در اختیار دولت جمهوری اسلامی است و اسناد و مدارک مالکیت گذشته ارزش قانونی ندارد ادارات ثبت و اسناد مکلفند به درخواست وزارت مسکن و شهرسازی اسناد آنها را به نام دولت صادر نمایند مگر آنکه از تاریخ ۲۲ بهمن ۵۷ توسط دولت واگذار شده باشد.

برای مثال: فرض کنید سازمان زمین شهری زمینی را به عنوان موات تلقی کند و به درخواست وزارت مسکن و شهرسازی برای زمین سند دولتی صادر شود و سازمان مسکن آن را به فرد دیگری منتقل کند.

در صورتی که خریدار جدید در زمین ساختمانی را بنا کند و مالک اولیه نیز شکایت کند و به موجب رای دادگاه زمین از نوع موات نباشد و رای به نفع مالک اولیه صادر شود و سند دولتی صادر شده ابطال شود.

در این حالت اگر قلع و قمع بنا و بازگشت ملک متعذر باشد، با تلقی مال در حکم تلف وزارت مسکن و شهرسازی مسئول پرداخت خسارت معادل قیمت روز زمین به مالک اولیه است.

به موجب تبصره ۸ ماده ۹ قانون زمین شهری زمین های دایری که دولت یا شهرداری‌ها در کلیه شهرها و شهرک‌ها نیاز به تملک آنها دارند پس از تصویب طرح و اعلام مراتب به ادارات ثبت قابل انتقال به غیر نبوده مگر به دولت یا شهرداری

نکته‌ ای که وجود دارد این است که اراضی وقفی از شمول قانون اراضی شهری خارج است و حتی اگر اراضی وقفی به عنوان زمین موات برایش سند دولتی صادر شود آن سند ابطال و زمین در اختیار اوقاف یا متولی آن قرار می‌گیرد.

به موجب ماده ۱۳ قانون زمین شهری نیز هرگونه دخل و تصرف و تجاوز به اراضی شهری متعلق یا منتقل شده به دولت و شهرداری‌ها و یا احداث هرگونه بنا بدون پروانه مجاز و یا هرگونه نقل و انتقال به موجب اسناد عادی یا رسمی و تفکیک و افراز اراضی مزبور و یا هرگونه عملی بر خلاف این قانون جرم شناخته می‌شود.

به موجب ماده ۱۴ تبدیل و تغییر کاربری افراز و تقسیم و تفکیک باغات و اراضی کشاورزی و یا آیش اراضی موضوع و ماده ۲ این قانون با رعایت ضوابط و مقررات وزارت مسکن و شهرسازی و مواد این قانون بلااشکال است

نقل و انتقال این گونه اراضی برای امر کشاورزی با غیر مفاد موضوعی ماده در سند بلامانع است.

هرگونه تفکیک و تقسیم اراضی بایر جهت عمران و احداث بنا با رعایت ضوابط و مقررات وزارت مسکن و شهرسازی و مواد این قانون بلاشکال است.

کمیسیون ماده 12

با عنایت به اینکه خرید ملک و ساخت و ساز از شیوه های معمول سرمایه گذاری است شایسته است قبل از نقل و انتقال و ساخت و ساز نوع زمین از وزارت مسکن و شهرسازی استعلام شود.

کمیسیون وزارت مسکن و شهرسازی به موجب ماده 12 قانون زمین شهری موظف به تشخیص این موارد است:

تشخیص عمران و احیای زمین

تشخیص تاسیسات متناسب زمین

تشخیص نوع زمین دایر و تمیز بایر از موات

رای صادره از کمیسیون ماده 12 از سوی مالک قابل اعتراض است و در صورتی که رای به ضرر مالک باشد وی 3 ماه فرصت اعتراض برای درخواست نقض این رای را دارد.

به این اعتراض در دادگاه عمومی حقوقی  محل وقوع ملک بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی و خارج از نوبت رسیدگی می شود.

خرید و فروش املاک از دیرباز از روش های سرمایه گذاری طولانی مدت است و افراد زیادی در این حوزه مشغول فعالیت هستند و عدم شفافیت قوانین اعتبار دادن به اسناد عادی در محاکم و تقسیم ارثیه های متعدد همیشه مواردی هستند که سرمایه گذاری در این حوزه را پر ریسک می کنند .  لازم است قبل از ورود و سرمایه گذاری شرط اولیه که همان صحت این معاملات است را با استفاده از خدمات بی نظیر بنیاد حقوقی میراث تضمین نمایید.

برای دریافت کلیه خدمات حقوقی، می‌توانید از طریق بخش “خدمات” با ما در ارتباط باشید.

---