خرید و فروش ملک از مهم ترین و رایج ترین عقود جاری کشور است، رایج ترین شیوه خرید نیز مراجعه به دفتر مشاورین املاک، و تنظیم قولنامه خرید یا فروش ملک است.

نوشتن مبایعه نامه امری کاملا تخصصی است و هنگام تنظیم آن موارد خیلی مهمی باید مدنظر خریدار و فروشنده باشد، مقاله حاضر به بیان مهمترین این نکات می پردازد.

در ادامه این مقاله به این موضوع خواهیم پرداخت با ما، بنیاد حقوقی میراث همراه باشید.

قرارداد خرید ملک (قولنامه)

“در مواردی که خریدار و فروشنده قصد انجام معامله ای دارند که هنوز مقدمات آن فراهم نشده است، قراردادی می بندند و تعهد می کنند که معامله را با شرایط معین در مهلت خاص انجام دهند. سندی را که در این باب تنظیم می شود وعده‌ی بیع و در زبان عرف” قولنامه” می نامند.  برای مثال، من مایلم خانه ی خود را به شما بفروشم و درباره ی قیمت و شرایط انجام معامله نیز به توافق رسیده ایم، ولی شما برای تهیه پول به چند روز مهلت احتیاج دارید و من نیز باید برای مفاصا حساب مالیاتی و عوارض نوسازی اقدام کنم تا تنظیم سند در محضر ممکن باشد. پس، برای اینکه هر دو به معامله نهایی پایبند شویم، سندی می نویسیم و ضمن آن من تعهد می کنم که اسناد لازم را ظرف یک ماه تهیه کنم و برای انتقال خانه ام در برابر صد میلیون ریال در فلان دفترخانه حاضر شوم و شما نیز در برابر ملتزم می شوید که به همان دفتر برای معامله بیایید.

هدف از تنظیم قولنامه این است که برای دو طرف دینی به وجود آید که موضوع آن انشای عقد بیع است. به همین جهت اگر یکی از آن دو از اجرای تعهد خود سرباز زند، دیگری می تواند الزام او را به بیع از دادگاه بخواهد.

بیشتر دادگاه ها این گونه قولنامه ها را هر چند که در آن مبلغی از ثمن به عنوان بیعانه پرداخته شده و طرفین نیز خریدار و فروشنده نامیده شده باشند، تعهد به بیع دانسته اند.”(کاتوزیان،1386: 25)

آثار حقوقی قولنامه

1. “قولنامه، مانند سایر اسنادی که برای ایجاد تعهد تنظیم می شود، در دادگاه معتبر است و دو طرف مکلف به اجرای مفاد آن هستند، زیرا تعهدی که ضمن آن شده متکی به قرارداد خریدار و فروشنده است (ماده 10 قانون مدنی) 

2. قولنامه به طور ضمنی حاوی شرط اسقاط حق تصرف مخالف با مفاد تعهد نیز هست. 

پس اگر مالکی که در قولنامه متعهد به فروش ملک خود شده است، آن را دیگری انتقال دهد، برمبنای همین شرط ضمنی، می‌توان ابطال آن را از دادگاه خواست.”(کاتوزیان،1386: 25)

در هنگام خرید ملک، و انعقاد قرارداد یا همان قولنامه خرید می بایست از تجربه و دانش وکلای پایه یک دادگستری استفاده شود تا از ورود خسارت ها و هزینه های گاها جبران ناپذیر بعدی جلوگیری شود.

مهم ترین نکات خرید ملک

در این بخش از مقاله به بیان بخشی از مهمترین نکات خرید ملک که غفلت نسبت به هر کدام از موارد ذکر شده می تواند منجر به هدر رفت سرمایه و تشکیل پرونده های متعدد قضایی شود اشاره می شود و  خریداران بر تخصصی بودن این امر هر چه بیشتر وقوف می یابند. 

۱. مالک بودن فروشنده:

اولین و مهمترین عنصر خرید یک ملک کسب اطمینان خاطر از مالک بودن فروشنده است. 

به موجب ماده 30 قانون مدنی ” هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثنا کرده باشد.” 

تشخیص مالک در معاملاتی که ملک دارای سند رسمی تک برگ است با استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک ممکن است هر چند که در مورد همین املاک نیز هنوز امکان بروز برخی تخلفات و دردسرهای حقوقی و جزایی وجود دارد.

در مورد املاکی که فاقد سند رسمی هستند ولی یک سند مادر وجود دارد می‌باست بدانید که این اسناد مادر ممکن است به مرور زمان به دلایل مختلفی مانند تقسیم ارث یا فروش بخش های کوچکی از ملک به موجب وکالت در فروش یا قولنامه قبلا فروخته و تقسیم شده باشند برای این منظور لازم است با کمک کارشناس ثبتی حدود اربعه ملک و موقعیت جغرافیایی پلاک ثبتی که قصد خرید آن را دارید بررسی نمایید و در صورت وجود مغایرت حتی اگر رایگان باشد از معامله پلاک مذکور پرهیز کنید.

نکته مهم دیگری که دعاوی بسیاری را در دادگاه بخود اختصاص داده اند این است که شخصی با وکالت نامه اقدام به فروش ملک نموده است.

به موجب ماده 198 قانون مدنی” ممکن است طرفین یا یکی از آن ها به وکالت از غیر اقدام بنمایند و نیز ممکن است که یک نفر به وکالت از طرف متعاملین این اقدام را به عمل آورد.”

همانطور که ملاحظه می فرمایید فروش ملک با وکالت از مالک به لحاظ قانونی صحیح است ولیکن دارای جنبه های متفاوت زیادی است اولین و بارزترین موضوع در این حالت وضعیت این است که این شخص مالک نیست ولی ادعا دارد به موجب وکالتنامه از جانب مالک یا مالکین اختیار فروش دارد.

 اولین تکلیف خریدار این است که قبل از خرید ملک وکالتنامه و اصالت آن را از دفترخانه تنظیم کننده و یا از سامانه ثبت من استعلام نماید، زیرا به موجب ماده 247 قانون مدنی معامله به مال غیر جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت نافذ نیست ولو این که صاحب مال باطنا راضی باشد..”

 در گام دوم خریدار پس از اینکه اصالت وکالت نامه را احراز کرد می بایست حدود اختیارات وکیل را بررسی نماید در وکالت نامه صراحتا باید حق فروش قید شده باشد. در صورت صحیح بودن همه این موارد می تواند قولنامه را با حضور وکیل املاک بنویسد.

2. بررسی موقعیت ملک

موقعیت ملک نیز از این جهت که در مسیر طرح های عمرانی دولت یا شهرداری نباشد و نیز اینکه اصلا ملکی با چنین مشخصات سندی در واقع در آن محدوده جغرافیایی وجود خارجی دارد یا نه باید مورد توجه قرار گیرد.

زیرا به موجب تبصره ۸ ماده ۹ قانون زمین شهری مصوب سال 66 زمین های دایری که دولت یا شهرداری‌ها در کلیه شهرها و شهرک‌ها نیاز به تملک آنها دارند پس از تصویب طرح و اعلام مراتب به ادارات ثبت قابل انتقال به غیر نبوده مگر به دولت یا شهرداری، بنابراین خرید  ملک در طرح شهرداری صحیح نیست.

3. آزاد بودن ملک

آزاد بودن ملک بدین معنا است از سوی مراجع قضایی ملک در قبال بدهی توقیف نباشد یا سند ملک در رهن بانک یا شخص ثالث نباشد و نیازمند استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک است.

در صورتی که با وجود آزاد نبودن ملک همچنان قصد خرید ملک داشته باشید به دلیل پیچیدگی این نوع معاملات توصیه جدی، همراه داشتن متخصصین این امر با خود در هنگام معامله است.

3. تخلیه بودن ملک

منافع ملک به صورت قانونی به شیوه های متفاوتی می تواند منتقل شود که رایج ترین آن عقد اجاره است ولی می توان عقود دیگری مانند وقف، صلح، عمری، رقبی و سکنی را نیز نام برد.

اگر هدف اصلی شما از خرید ملک تامین نیاز شخصی و استفاده خودتان یا خانواده تان است نیاز دارید تا بررسی کنید که منافع ملک به کسی منتقل شده است یا نه؟ به طور مثال در صورتی که ملک دارای مستاجر است قرارداد اجاره و شرایط حقوقی آن بررسی شود.

4. کاربری ملک

هنگام خرید ملک توجه به کاربری ملک دارای اهمیت است. اگر مورد معامله زمین است بررسی شود که دارای کاربری کشاورزی است یا مسکونی یا تجاری و اداری

بر فرض مثال آپارتمانی که بر خیابان است ولی کاربری مسکونی دارد اگر برای تاسیس دفتر خرید و قولنامه شود در مشاغلی که الزام به تاسیس در واحدهای با کاربری تجاری اداری دارند قابل استفاده نیست.

 انعقاد قرارداد خرید ملکی امری کاملا تخصصی است متاسفانه این عمل حقوقی در کشورمان در تصدی بنگاه های مشاور املاک است که تحصیلات مرتبط ندارند و بالغ بر ۵۰ درصد آنها حتی دیپلم نیز ندارند و صرفا با گذراندن چند دوره در اصناف پروانه کسب مشاور املاک دریافت می نمایند.

 خوب است بدانید اوضاع بدتر هم هست، به دلیل تخصصی بودن همین دوره و عدم توانایی قبولی متقاضیان در حال حاضر بالغ بر ۷۰ درصد مشاوران و بنگاه های املاک فعال حتی مجوز صنفی نیز ندارند همین امر سبب شده است تا قولنامه های آن ها بخش عظیمی از دعاوی دادگستری اعم از حقوقی و جزایی را به خود اختصاص دهد.

از جمله شایع ترین این دعاوی انتقال مال غیر، تایید و اعلان بطلان معامله، تایید و اعلان فسخ معامله، رد معامله فضولی، تحویل ملک، مطالبه ثمن معامله و خلع ید هستند.شایسته است موضوع تنظیم قرارداد خرید ملک  در صلاحیت وکلای متخصص دعاوی ملکی  قرار بگیرد  تا از ورود خسارت به افراد جلوگیری شود و امنیت معاملاتی در جامعه تضمین شود.

برای دریافت کلیه خدمات حقوقی، می‌توانید از طریق بخش “خدمات” با ما در ارتباط باشید.

---